​Стройка увязла в цифрах: выполним ли план по жилью в Воронежской области?

Экономика 13.11.2019, 16:21
Поделиться

В 2018 году Президент РФ Владимир Путин в рамках своего послания к Федеральному Собранию поручил увеличить объемы строительства и ввода в эксплуатацию жилой недвижимости в стране в полтора раза – до 120 млн кв. м в год. Задачу глава государства поставил перед профильными чиновниками непростую и амбициозную. Естественно, директивы спустились в регионы. К примеру, Воронежская область, где объемы вводимого жилья ежегодно составляли до 1,7 млн кв. метров, к 2024 году должна выйти на показатель в 2,6 млн кв. м. ежегодно. Однако достижим ли он, и готов ли рынок к таким переменам, попытался разобраться корреспондент «Полиграф.Медиа».

Текущее состояние рынка в регионе

Сейчас в Воронежской области ежегодно вводится порядка 1,7 млн кв. метров в год. Этой цифры регион придерживается уже несколько лет. 2014 год называли настоящим строительным бумом. Тогда эксперты указывали две причины высоких темпов сдачи жилья. Во-первых, во время кризиса вырос спрос на фоне желания граждан вложить свои сбережения именно в недвижимость. Во-вторых, инвесторы хотели быстрее рассчитаться с кредитами, взятыми до этого на реализацию крупных строительных проектов. В последующие годы регион не снижал показатели: в 2017 году Воронежская область по введению объемов жилья занимала третье место в ЦФО (данные Росстата) после Москвы и Московской области и двенадцатое – среди субъектов РФ). Но и не увеличивал.

Однако в 2019 году паспортом федерального проекта «Жилье» нацпроекта «Жилье и городская среда» Воронежской области утвердили ввести почти 1,9 млн кв. м. жилья. Это на 11% выше уровня 2018 года. Согласно данным, предоставленным департаментом строительной политики, план на сегодня выполнен лишь на 57% – введено в эксплуатацию чуть более 1 млн кв. метров.

За счет каких территорий планируется расширение?

Как пояснили «Полиграф.Медиа» в департаменте строительной политики, в Воронеже и пригороде в данный момент реализуется 17 проектов комплексного развития территорий в целях жилищного строительства (включая 3 проекта реновации промышленных зон) на земельных участках общей площадью 1 731,4 га с общим объемом строительства жилья 10,8 млн кв. м. Кроме того, в Воронеже определено 25 территорий, подлежащих развитию. Их общая площадь – 196 га.

Если брать регион в целом, то строительство многоэтажных жилых домов наблюдается в Рамонском и Новоусманском муниципальных районах, прилегающих к областному центру, а также в Бобровском и Семилукском районах. Судя по этим данным, основная нагрузка ложится как раз на Воронеж.

Воронеж – не резиновый

За 10 месяцев 2019 года мэрией были выданы разрешения на строительство 300 тыс. кв. м жилья. В прошлом году – чуть более чем на 1 млн кв. метров. На ближайшие пару лет нам удастся сохранить показатели, но если так пойдет и дальше и низкие темпы по выдаче разрешений сохранятся, то вряд ли федеральный план будет выполнен.

«Это не потому что мы не даем разрешений на строительство, а потому что люди просто не заявляются. Это может служить «тревожным звоночком»: либо более мелкие застройщики ставят свои планы на стоп, либо причина кроется во введении эскроу-счетов. Но 300 тыс. кв. м. – это тот задел на будущее, который у нас есть сегодня по факту», – пояснил мэр Воронежа Вадим Кстенин.

Варианты застройки города:

По поводу первой позиции свою точку зрения высказал глава Воронежа: «Я уже много раз говорил, что я не сторонник расширения города в плане его границ. Я сторонник его развития в плане депрессивных территорий – там дома уже заваливаются. Либо государство должно взвалить себе на плечи расселение этих аварийных или ветхих домов, либо стимулировать интерес застройщиков к таким территориям. Есть возможность также строить на территориях бывших промзон».

В чем подвох?

Что касается новых кварталов, то в этом случае упор в городе делается именно на комплексную застройку, где есть социальные объекты (или выделена территория под них) и транспортная и дорожная инфраструктура. Не каждый из девелоперов готов браться за такие объемы. Сейчас обсуждается тема, что государство будет оказывать финансовую помощь в строительстве инженерной и транспортной инфраструктуры при реализации проектов развития застроенных территорий комплексного устойчивого развития, но пока она на стадии разработки.

А вот к аварийному и ветхому жилому фонду интереса со стороны застройщиков совсем почти нет: много проблем с расселением. На федеральном уровне сейчас прорабатываются механизмы поддержки застройщиков – субсидирование государством до 25% от расселяемых площадей в аварийных домах – но пока решение тоже не принято.

Причин, почему строители стали меньше подавать разрешений на строительство, тоже хватает. Подавляющее большинство объектов жилой недвижимости возводится частными строительными компаниями и девелоперами, привлекающими средства в формате долевого строительства. Введение эскроу-счетов усугубило положение застройщиков. Кроме того, нельзя утверждать, что спрос на жилье находится в таком состоянии, что на рынке образовался критический недостаток недвижимости. В результате снижения доходов населения, которое наблюдается в течение нескольких лет, количество способных приобрести жилье людей снижается. Почти 70% готовых квартир в Воронеже покупается через ипотеку. Плюс к этому – удорожание строительных материалов. Всё это отражается на себестоимости квадратного метра.

А цены растут

По мнению риелтерского сообщества, общее снижение стоимости жилья в Воронеже маловероятно, равно как и падение спроса. Согласно данным аналитического отдела компании INFOLINE (vrx.ru), сейчас жилье в Воронеже стоит в среднем 49 660 рублей за квадратный метр. С начала года цены выросли на +10,7% или + 4793 рубля за квадратный метр.

Президент ассоциации «Гильдия риелторов Черноземья» Наталья Колесникова обрисовала ситуацию на рынке жилья сегодня:

«Вопрос в том, что у разных застройщиков разные подходы к ценообразованию. Кто-то использует технологию объемно-блочного домостроения, которая позволяет снижать стоимость квадратного метра жилья с отделкой. Кто-то снижает себестоимость за счет собственного производства строительных материалов, кто-то «выигрывает» на проектах с небольшой площадью квартир», – рассказала она.

Не надо быть специалистом, чтобы понять, что стабильности на местном рынке жилья мы добились в том числе и из-за «сдерживания» показателя по введению объемов. Строительные компании региона изо всех сил стараются бороться за потребителя. В результате острой конкуренции цены на жилье несколько лет подряд не росли, а в ряде случаев даже снижались. Но с конца прошлого года повышение стало неизбежным. Возникает резонный вопрос: а не окажется ли так, что при достижении 2,6 млн кв. м. ежегодно в Воронеже цены на квартиры упадут в разы? И как это отразится на региональных девелоперах, и так продающих квартиры с минимальной маржинальностью?

«Полиграф.Медиа» в Яндекс.Дзене

0 комментариев

, чтобы оставлять комментарии