В последние годы распространенным способом приобретения жилья на первичном рынке является заключение договора участия в долевом строительстве. «Полиграф.Медиа» подготовил рекомендацию, как сделать это юридически грамотно и не попасться на удочку мошенников. Прежде всего, следует знать, что отношения участника долевого строительства (дольщика) и застройщика регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве). Стоит хотя бы в общих чертах с ним ознакомиться, прежде чем выбирать застройщика и заключать с ним договор.
Итак, строящийся объект вами выбран, вы готовы заплатить деньги за то, чтобы спустя определенное время въехать в новую квартиру.
Что нужно проверить, прежде чем заключать договор с застройщиком?
1. Прежде всего, нужно убедиться в том, что договор заключается с уполномоченным представителем застройщика. Для этого можно обратиться к сайту https://egrul.nalog.ru/, получить там выписку и посмотреть, кто указан в качестве лица, имеющего право без доверенности выступать от имени организации (директор, генеральный директор и т.д.). Договор от имени застройщика должен быть подписан либо им, либо представителем по доверенности, подписанной таким руководителем.
2. Обязательно также заранее изучить финансовое положение организации-застройщика:
— его участие в судебных спорах (для этого следует обратиться к сайту: https://kad.arbitr.ru/, где содержится вся информация о спорах в арбитражных судах, и к сайтам районных судов по месту нахождения застройщика и в тех районах, где ранее им осуществлялось строительство);
— наличие в отношении его исполнительных производств (сайт: http://fssprus.ru/iss/ip/).
Конечно, чем крупнее застройщик, тем надежнее его положение, тем меньше вероятность, что какие-либо факторы приведут к затягиванию строительства или же и вовсе к его остановке. В тоже время никогда нельзя быть полностью уверенным, так как за известным именем и хорошей репутацией вполне может скрываться тяжелое финансовое положение.
3. Стоит поискать в Интернете информацию о ранее осуществленных или осуществляемых проектах застройщика: не допускает ли он просрочек, не нарушает ли права дольщиков, нет ли среди его клиентов обманутых дольщиков. Конечно, отсутствие нарушений в прошлом не гарантия того, что их не будет в будущем, но наличие таких прецедентов однозначно должно стать поводом серьезно задуматься о целесообразности заключения договора с таким застройщиком.
4. Полезно изучить характеристики предполагаемого к строительству объекта и земельного участка, на котором планируется его строительство. В частности, разрешено ли на нем строительство жилых домов такого класса — это можно выяснить из правил землепользования и застройки, принимаемых на муниципальном уровне и размещаемых на интернет-сайте соответствующей администрации.
5. Прежде чем привлекать денежные средства граждан, застройщик должен сделать следующее:
-приобрести право собственности или аренды на земельный участок;
— подготовить проект предполагаемого к строительству здания, получить положительное заключение экспертизы по нему и разрешение на строительство;
— разработать проектную декларацию, в которой должны быть отражены все предлагаемые к реализации помещения в строящемся доме.
Проверить соблюдение застройщиком этих требований можно путем обращения к его официальной странице в Интернете (закон требует, чтобы вся необходимая дольщику информация содержалась на сайте застройщика).
На сайте застройщика также размещаются проект типового договора участия в долевом строительстве и выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, с которыми вы можете ознакомиться.
Сегодня система правового регулирования деятельности застройщиков построена так, что настоящий договор долевого строительства, подлежащий государственной регистрации, может быть заключен только таким застройщиком, который действительно отвечает тем требованиям, которые предъявляются к нему законодательством. По этой причине следует избегать застройщиков, предлагающих вместо заключения договора об участии в долевом строительстве использовать обходные схемы, упрощающие работу застройщика, но создающие дополнительные риски и сложности для дольщика. Если застройщик предлагает вам вместо договора об участии в долевом строительстве заключить инвестиционный договор, предварительный договор купли-продажи, договор о продаже будущей недвижимости или какое-либо другое соглашение – вариантов наименований может быть множество – стоит задуматься.
Договор долевого участия: что в нем должно быть и как он должен заключаться
Особенностью договора участия в долевом строительстве является его очень детальная урегулированность Законом о долевом строительстве. Причем стороны ограничены в возможности отступить от его положений.
Перечень условий, которые обязтельно должны быть предусмотрены в договоре участия в долевом строительстве:
1) предмет договора, т.е. тот объект долевого строительства, в отношении которого заключается договор;
2) срок передачи объекта долевого строительства дольщику;
3) цена договора, срок и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;
6) если за счет средств, получаемых от дольщиков, застройщик возводит также объекты социальной инфраструктуры, в договоре должны содержаться сведения о таких объектах и о том, какая часть финансирования направляется на их строительство.
Описание объекта долевого строительства должно соответствовать проектной документации на дом и предусматривать:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- указание сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости;
- назначение объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение);
- этаж, на котором расположен такой объект долевого строительства;
- его общую площадь (для жилого помещения) или площадь (для нежилого помещения), количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличие и площадь частей нежилого помещения.
Важно: при строительстве зачастую возможны отклонения от изначально запроектированных параметров — сдвиг стен на несколько сантиметров, вследствие чего может произойти увеличение или уменьшение площади объекта долевого строительства. В договорах нередко указывается, что указанная в них площадь объекта является ориентировочной и подлежит уточнению по завершении строительства по итогам обмеров, сделанных БТИ или кадастровым инженером. При этом обычно оговаривается, какое отступление рассматривается как допустимое, а какое считается нарушением договора и дает дольщику право на предъявление претензий или даже на расторжение договора.
Срок передачи объекта привязан к сроку завершения строительства дома, который застройщик указал в проектной документации и который был заявлен при получении разрешения на строительство. Этот срок устанавливается одинаковым для всех дольщиков, приобретающих помещения в одном строящемся доме. Срок может быть указан как в виде точной даты, так и в виде периода времени, в течение которого будут передаваться объекты долевого строительства.
Цена договора определяется и в виде общей суммы, и путем определения стоимости 1 кв. м площади объекта.
Возможность изменения цены долевки как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий вашего договора. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона о долевом строительстве).
Поэтому следует внимательно изучить свой договор долевого участия на этапе его заключения. Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора». Если в договоре не прописано вообще ничего про возможность корректировки цены, это значит, что застройщик не может требовать доплату в связи с изменением площади.
Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.
Закон требует указывать в договоре гарантийный срок на объект долевого строительства, при этом он не может составлять менее пяти лет. Указанный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
В договор могут включаться и иные условия, не отнесенные к обязательным.
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Поскольку договор обычно составляется на нескольких листах, он прошивается. Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, с учетом этого составляется в количестве экземпляров, на один превышающий число сторон. Договор считается заключенным только после такой регистрации, поэтому дольщику до начала осуществления платежей по нему необходимо получить свою копию договора со сделанной на нем отметкой о регистрации.
Во время действия договора по соглашению сторон в него могут быть внесены изменения: может быть изменен объект долевого строительства, цена, срок передачи объекта — любые условия. Чаще всего застройщик предлагает изменить именно срок передачи объекта, когда не успевает достроить его вовремя.
Закон устанавливает для застройщика обязанность, если он не успевает своевременно завершить строительство и передать объект, не менее чем за два месяца до наступления срока передачи объекта направить дольщику предложение об изменении этого срока. Дольщику в данном случае следует знать, что он не обязан соглашаться на изменение срока и имеет полное право отказать застройщику в подписании такого дополнительного соглашения к договору. Дольщик при этом не теряет своего права на получение объекта. Более того, застройщик обязан будет уплачивать неустойку при просрочке передачи объекта. Если подписано соглашение о продлении срока, оснований для начисления неустойки не будет.
Однако, как показывает практика, застройщики часто просто требуют подписания дополнительных соглашений, пользуясь юридической неграмотностью дольщиков и пугая их утратой прав на объект, если такое соглашение подписано не будет.
Передача объекта и регистрация прав на него
Срок такой передачи определен договором, при этом застройщик не имеет права передавать объект до того, как он достроен, т.е. до того, как им будет получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Передача объекта долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
Для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства необходимы следующие документы:
- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (направляется в Росреестр органом, которым данное разрешение было выдано; если он этого не сделал, застройщик сам может направить такой документ);
- договор участия в долевом строительстве (оригинал договора представляется в Росреестр самим дольщиком, после государственной регистрации права он возвращается правообладателю);
- подписанный сторонами передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
На основании этих документов производится регистрация права собственности на объект.
