Домостроительный комбинат построил треть многоквартирных домов Воронежа – примерно 11 млн кв. м. По данным Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), компания ДСК занимает первое место в регионе и 13-е в России по объему ввода жилья за 2020 год. Правда, к качеству жилья часто имеются претензии: покупатели квартир пишут в сети про низкое качество отделки и инженерные просчеты. Но все это – мелочи по сравнению с тем, как искусно и молниеносно удается «ДСК» переводить участки из общественно-деловой зоны специального вида, где строительство жилых домов запрещено, в зону многофункциональной застройки. Скажем, было место для больничного корпуса, школы или детского сада, и вот его уже нет, а на участке возвышается еще один дом-«муравейник». Территории скупаются по заниженной цене и в условиях ограниченной конкуренции, а затем – при активном содействии воронежских депутатов и чиновников – получают новое назначение. В результате ущерб региону составил, предположительно, несколько десятков миллионов рублей, а социальные объекты лишились участков для потенциального развития.
Так, в конце февраля 2015 года департамент имущественных и земельных отношений подготовил приказы №№ 277, 278, 279 о проведении аукционов по продаже следующих земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области и расположенных в городе Воронеже: ул. 45 Стрелковой Дивизии, 64/1 (кадастровый номер 36:34:0206020:4410, площадь 4633 кв. м, начальная цена – 20 038 000 рублей), ул. 45 Стрелковой Дивизии, 64/2 (кадастровый номер 36:34:0206020:4411, площадь 13457 кв. м, начальная цена – 54 097 000 рублей) и ул. Минская, 43/3 (кадастровый номер 36:34:0105038:5169, площадь 3198 кв. м, начальная цена – 12 797 500 рублей). Разрешенное использование вышеупомянутых участков – административное здание. Организатором аукциона являлось КУ ВО «Фонд госимущества Воронежской области», а ДИЗО – продавцом. Аукцион состоялся 08.04.2015 и его победителем было признано ООО «Арт-Финанс».
Разделяй и властвуй
Теперь немного о том, при чем же здесь «ДСК». Дело в том, что есть такой механизм – дробление бизнеса. Этот механизм подразумевает формальное разделение организации и искусственное распределение выручки от осуществляемой деятельности на подконтрольных взаимозависимых лиц. ООО «Арт-Финанс» (ИНН 3665065620) образовано 26.10.2007, юридический адрес – г. Воронеж, ул. Пеше-Стрелецкая, д. 95, оф. 404. Согласно сведениям Единой информационной системы жилищного строительства, ООО «Арт-Финанс» входит в группу компаний «ДСК» и является одним из нескольких застройщиков, наряду с ООО «ВоронежБытСтрой» (ИНН 3665056545, г. Воронеж, ул. Пеше-Стрелецкая, д. 95, оф. 202.), АО СЗ «ДСК» (ИНН 3665005205, г. Воронеж, ул. Пеше-Стрелецкая, д. 95, л. A1, оф. 300.), ООО СЗ «ДСК-1» (ИНН 3665064514, г. Воронеж, ул. Пеше-Стрелецкая, д. 95) и ООО СЗ «РемСтрой» (ИНН 3665063221, г. Воронеж, ул. Пеше-Стрелецкая, д. 95). Таким образом, ООО «Арт-Финанс» является частью дробления бизнеса теневых владельцев компании.
Одного дуба жёлуди, из одного теста, под одну стать
С апреля 2018 года в должности директора ООО «Арт-Финанс» находится управляющий индивидуальный предприниматель Алексей Волвенкин (ИНН 366221022874). Управляющий индивидуальный предприниматель – модный способ налоговой оптимизации. Такой способ управления обществом позволяет значительно экономить. Во-первых, можно снизить зарплатные налоги. Вместо 13 % НДФЛ и 30 % страховых взносов в фонды, которые придется платить за генерального директора как и любого другого сотрудника компании, ИП обходится единым налогом в размере 6 %, который уплачивается им самостоятельно, и фиксированными страховыми взносами. Во-вторых, за счет расходов на управляющего можно снизить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, поскольку к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся и расходы налогоплательщика на управление организацией или отдельными ее подразделениями, а также расходы на приобретение услуг по управлению организацией или ее отдельными подразделениями (п. 18 ст. 264 НК РФ). Ну и в-третьих, наличные деньги, полученные ИП с банковского счета, могут без ограничений расходоваться им на личные (потребительские) нужды (Письмо ЦБ РФ от 02.08.2012 № 29-1-2/5603). Таким образом, благодаря ИП-управляющему гарантируется легальный перевод средств в наличные под 6 %, и у владельцев организации появляется возможность выводить на ИП серьезные суммы. Алексей Волвенкин одновременно является управляющим индивидуальным предпринимателем в ООО «СЗ «РИК» (ИНН 3665048336), в ООО «СЗ «РемСтрой» (ИНН 3665063221) и в ООО «ДСК-2» (ИНН 3665064521). Все три строительные фирмы, как и «Арт-Финанс», учреждены ООО «ФинИнвест» (ИНН 3665056168) и ООО «СтройИнтвест» (ИНН 3665056175). Последние две организации вообще выступают учредителями более 20-ти компаний с различными видами деятельности. Кроме того, Алексей Леонидович является финансовым директором ООО «СтройДок» (ИНН 3662250512) и, с 2015 года, совладельцем «Православного прихода храма в честь иконы Божией Матери «Всецарица» г. Воронежа религиозной организации «Воронежская епархия Русской православной церкви (Московский патриархат)» (ИНН 3662216328). В числе других 11-ти совладельцев этой религиозной организации – член Совета Федерации и формально бывший гендиректор АО «СЗ «ДСК» Сергей Лукин.
Даешь землю детских больниц и училищ – коммерсантам!
Но вернемся к участкам, приобретенным ООО «Арт-Финанс» в 2015 году. Земельные участки по ул. 45 Стрелковой Дивизии, 64/1 и 64/2, были образованы путем раздела участка, предоставленного МУЗ «Детская городская клиническая больница N 2».
Земельный участок г. Воронежа по ул. Минская, 43/3, был образован путем раздела земельного участка, предоставленного МУЗ «Городская клиническая больница N 10».
Кроме того, ООО «Арт-Финанс» приобрело в собственность участок по ул. Космонавтов, 23в, с кадастровым номером 36:34:0507011:377 и площадью 5103 кв. м. Участок был образован путем раздела земельного участка, предоставленного Государственному образовательному учреждению «Профессиональный лицей N 7».
Странно, что на официальных сайтах ДИЗО и КУ ВО «Фонд госимущества Воронежской области» редакции не удалось найти протоколы рассмотрения заявок на участие в аукционе и протоколы проведения торгов по всем этим участкам. Также на официальном сайте Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области «Полиграф.Медиа» не обнаружил приказы № 277, 278, 279 данного учреждения, на основании которых проводился аукцион.
Но при внимательном рассмотрении странностей становится еще больше. Это похоже на фокус: внимательно следите за руками. С 24.02.2015 правообладателем земельного участка с кадастровым номером 36:34:0206020:4411 по ул. 45 Стрелковой Дивизии, 64/2, становится БУЗ ВО «Областная детская клиническая больница № 2». Вместе с этим 24.02.2015 правообладателем вышеуказанного земельного участка становится Воронежская область. То есть, 24.02.2015 БУЗ ВО «Областная детская клиническая больница № 2» подает документы на регистрацию права собственности указанного участка и в этот же день подает документы о смене правообладателя – мы исходим из того, что датой регистрации того или иного вида сделки является дата подачи документы в регистрирующий орган. Ну, а после победы в аукционе и подписания договора купли-продажи земельного участка, 22.05.2015 правообладателем пресловутого участка становится ООО «Арт-Финанс».
Несколько слов о конкуренции на торгах. Помимо фирмы «Арт-Финанс» в аукционах принимало участие ООО «Монтажник» (ИНН 3665056440), образовано 21.06.2006, юридический адрес – ул. Пеше-Стрелецкая, д. 95, оф. 409. И эта улица, и этот дом нам уже встречались при перечислении компаний, входящих в группу «ДСК». Фирма имеет двух учредителей: это ранее упомянутые ООО «ФинИнвест» (ИНН 3665056168) и ООО «СтройИнтвест». А руководит ей управляющий индивидуальный предприниматель Мария Швырева (также управляющий ИП в ООО «Энергоавтомат» и в ООО «СЗ «ДСК-1»). И это все, что нужно знать о здоровой конкуренции по-воронежски.
Твой истинный друг, кто укажет в пути препятствия все и поможет пройти
Еще раз подчеркнем, что с аукционов были проданы 4 участка, которые согласно Генплану относились к общественно-деловой зоне специального вида. Почему «относились» – в прошедшем времени? Да потому, что зачем строить объекты здравоохранения, культуры, образования, административные и научно-исследовательские учреждения, когда можно «перелицевать» зону назначения, и строить «многоэтажки», в которых затем продавать квартиры.
20 февраля 2016 года глава города Александр Гусев подписал постановление «О подготовке проекта изменений в Генеральный план городского округа город Воронеж» № 81. В соответствии с ним управлению главного архитектора надлежит организовать работу по подготовке и согласованию в установленном порядке проекта изменений в Генеральный план Воронежа в части изменения функциональных зон для земельных участков, расположенных в том числе по адресам: ул. Космонавтов, 23в, ул. Минская, 43/3, ул. 45 Стрелковой Дивизии, 64/1 и 64/2. А далее по этому вопросу организовываются публичные слушания – см. постановление № 244 за подписью теперь уже бывшего руководителя управления главного архитектора Антона Шевелева. По содержанию постановления становится понятно, что с заявлениями об изменении «общественно-деловой зоны специального вида» на «зону многофункциональной общественно-деловой застройки» обратилось как ООО «Арт-Финанс», так и департамент земельных и имущественных отношений – «для повышения инвестиционной привлекательности данных площадок и расширения перечня разрешенного использования».
Кстати, ДИЗО в ответ на просьбу «Полиграф.Медиа» предоставить заявление о внесении изменений в Генеральный план в части функционального зонирования сообщил, что «…В соответствии с перечнем типовых управленческих архивных документов, образующихся в процессе деятельности государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, с указанием сроков хранения, утвержденного приказом Минкульта России от 25.08.2010 № 558, приказом Федерального архивного агентства от 20.12.2019 № 236 и Номенклатур дел департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области, переписка с организациями, предприятиями и учреждениями по основным вопросам деятельности департамента подлежит хранению в течение пяти лет, в связи с чем предоставление запрашиваемых материалов не представляется возможным». А на нет и суда нет.
20 мая 2016 года на сайте управления главного архитектора городского округа города Воронеж публикуется информация о том, что публичные слушания по проекту внесения изменений в Генплан состоялись, подготовленный проект был доведен до заинтересованных лиц и обсужден.
Решением Воронежской городской думы от 31.08.2016 года № 339-IV «О внесении изменений в решение Воронежской городской Думы от 19.12.2008 № 422-II «Об утверждении Генерального плана городского округа город Воронеж» утверждены изменения в Генеральный план городского округа город Воронеж», утвержденный решением Воронежской городской Думы от 19.12.2008 № 422-II, а именно, карты функциональных зон городского округа город Воронеж ГП-5*/2/1 б/м, ГП-5*/2/2 216-ДСП М 1:25000 изложены в новой редакции согласно приложениям № 1 и № 2.
В приложении № 1 на карте Воронежа изменено функциональное зонирование с «общественно-деловую зону специального вида» на «зону многофункциональной общественно-деловой застройки» по следующим адресам:
- ул. Минская, 43/3, с кадастровым номером 36:34:0105038:169, площадью 3198 кв. м;
- ул. Минская, 43/1, с кадастровым номером 36:34:0105038:5107, площадью 41963 кв. м;
- ул. Космонавтов, 23в, с кадастровым номером 36:34:0507011:377, площадью 5103 кв. м;
- ул. 45 Стрелковой Дивизии, 64/1, с кадастровым номером 36:34:0206020:4410, площадью 4633 кв. м;
- ул. 45 Стрелковой Дивизии, 64/2, с кадастровым номером 36:34:0206020:4411, площадью 13457 кв. м.
Вот и все – проблема застройщика с ограничениями на строительство решена… Вот и подняли инвестиционную привлекательность…
Намеки тонкие на то, чего не ведает никто
Так на каком основании медицинские и образовательные учреждения отчуждают земли в пользу Воронежской области (ДИЗО)? В ответ на запросы «Полиграф.Медиа» получил следующие ответы от бюджетных организаций. Администрация БУЗ ВО «ВГКБСМП № 10» написала, что по вопросу отчуждения земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105038:5169 руководствовалась приказом департамента имущественных и земельных отношений № 108 от 12.02.2015 г., администрация профлицея № 7 руководствовалась приказом ДИЗО № 2з от 14.01.2015 г. Согласно ответам, учреждения подавали заявление на отказ от права бессрочного пользования земельными участками. Ответ относительно участков, расположенных по адресу: ул. 45 Стрелковой Дивизии, 64/1 и 64/2, в редакцию не поступил.
Участок за номером 36:34:0206020:4411 был продан за 54 107 000 рублей, а в январе 2021 года его кадастровая стоимость составляла уже 76 237 807 рублей. Ощутимые изменения, не правда ли? Вычтите из большей суммы меньшую и получите то количество миллионов, которые не получил областной бюджет. С остальными участками, приобретенными компанией, входящей в группу «ДСК», ситуация аналогичная. Так почему же ДИЗО выставляет на аукцион земли, относящиеся к общественно-деловым зонам специального вида, хотя самостоятельно может обратиться за изменением вида разрешенного использования (ВРИ) и продать земли по значительно более высокой цене?
.
Новости по теме
Войдите , чтобы оставлять комментарии