На улице МОПРа, 1б, на участке площадью 3,97 тысяч кв. м строится ЖК «Алые паруса» из двух секций до 19-ти этажей. В комплексе возле одноименного парка запланированы 314 квартир и 67 машиномест. Стоимость строительства оценивается в 1,1 млрд рублей. Что же не так с домом, который на сайте застройщика назван «жемчужиной Левобережного района» и «отрадой для активных людей»? Есть мнение, что разрешение на строительство ЖК получено незаконно. Ни суд, ни прокуратура не хотят видеть явных нарушений при выдаче мэрией документации для строительства дома № 1б по улице МОПРa.
16 августа текущего года в Центральный райсуд Воронежа поступил иск совладелицы соседнего жилого дома Людмилы Полуэктовой к воронежской администрации о признании незаконным разрешения на строительство ЖК «Алые паруса».
К проекту жилого комплекса много претензий
Позиция истца, которую озвучил «Полиграф.Медиа» ее представитель Сергей Кардашов, заключается в том, что проект ЖК группы компаний «Проект Инвест» Николая Ступина противоречит городским правилам благоустройства территорий.
Площадь застройки многоквартирного жилого дома, на который выдано разрешение на строительство, составляет 2 714,68 кв. м при площади земельного участка 3 968 кв. м, то есть, фактически процент застройки составляет 68 %, что более чем в два раза превышает предельный показатель, установленный в градостроительных регламентах и отраженный в ГПЗУ.
Архитектурно-строительные требования для территориальной зоны с индексом ЖЗ, к которой отнесен земельный участок ООО «ПСК», содержат для вида разрешенного использования «Многоквартирные многоэтажные жилые дома» также максимальный процент плотности застройки в границах земельного участка должен составлять 300 %, вместе с тем в настоящее время у ООО СЗ «ПСК» этот показатель составляет 547 %, что значительно превышает предельно допустимый параметр, установленный в ГПЗУ.
Кроме того, аэродром Балтимор дал положительное заключение на строительство через 1,5 месяца после выдачи разрешения. Так как на дату обращения за получением разрешения заключения еще не было, то в соответствии с нормами Градостроительного Кодекса застройщику должны были отказать.
По мнению Людмилы Полуэктовой и ее представителя юриста Сергея Кардашова, неверно рассчитано и количество машиномест: застройщик учитывал общую площадь жилой застройки на всей планируемой территории, а должен был считать только общую площадь квартир непосредственно в «Алых парусах». В многоквартирном жилом доме по ул. МОПРа, 1б, планируется к размещению 67 машиномест в подземной автостоянке и 26 парковочных мест с подъемным механизмом. Итого в объекте капитального строительства запроектировано 93 машиноместа. При общей площади здания, составляющей 22 327 кв. м, минимальное количество машиномест в границах земельного участка должно составлять 56 штук. В проектной документации ООО «ПСК» отсутствуют парковочные машиноместа, предусмотренные в границах земельного участка под многоквартирным жилым домом.
Схема планировочной организации земельного участка в составе проектной документации не содержит указания на место размещения мусорных контейнеров.
Проект предусматривает сброс ливневых вод не в канализацию, а на рельеф местности. Ввиду удаленности ливневой канализации отвод ливневых стоков предусмотрено выполнить «самостоятельным образом на рельеф»: «сброс ливневых вод с участка проектирования происходит с юго-востока на северо-запад по твердому покрытию в сторону понижения рельефа с дальнейшим сбросом на территории микрорайона».
Также якобы имеет место несоблюдение границ с соседними земельными участками. ПЗЗ предусмотрен нулевой отступ от границ земельного участка лишь для случаев блокировки зданий, расположенных на смежных земельных участках. Материалы административного дела не содержат доказательств того, что проектом строительства предусмотрена блокировка каких бы то ни было зданий на смежном земельном участке, кадастровый № 36:34:0304005:982, с видом разрешенного использования «для индивидуальной жилой застройки». Напротив, схема планировочной организации участка (том 2, раздел 2 проекта строительства) содержит сведения о размещении на смежном земельном участке проездов и площадок из асфальтобетона, а также расположенной на значительном удалении от запроектированного многоквартирного дома (т. е. не сблокированной с ним) трансформаторной подстанции (лист 5).
Представление прокуратуры Воронежа – формальная отписка?
18 августа 2021 года прокуратура внесла представление в адрес мэра Воронежа Вадима Кстенина, которое в настоящее время рассмотрено и признано обоснованным, также приняты необходимые меры по устранению выявленных нарушений законодательства по недопущению подобных фактов впредь. Те нарушения, которая выявила прокуратура, возможно устранить в кротчайшие сроки, что администрация Воронежа и сделала.
Согласно ответу администрации на представление, замечания в части несоответствия площади земельного участка под кадастровым № 36:34:0304005:981 требованиям, установленным градостроительным регламентом, устранены. На основании уведомления застройщика ООО СЗ «Первая строительная компания» об объединении земельных участков с кадастровыми №№ 36:34:0304005:981 и 36:34:0304005:1710 и представленных документов, в том числе – документов на объединенный земельный участок с кадастровым № 36:34:0304005:1711 общей площадью 3968 кв. м, 7 июля 2021 года внесены изменения в действующее разрешение на строительство.
В целях устранения выявленных нарушений в части возможного строительства объекта в границах охранных зон сетей инженерно-технического обеспечения, в поясе санитарной охраны объектов водоснабжения, в проектную документацию внесены соответствующие изменения (подтверждение соответствия изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, требованиям ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ от 7.09.2021).
Нарушения законодательства в части отсутствия на момент выдачи разрешения на строительство от 4.05.2021 № 36-RU36302000-032-2021 правоустанавливающих документов на земельный участок, предназначенный под благоустройство территории, на момент внесения изменений в разрешение на строительство устранены.
Кроме того, для дачи уголовно-правовой оценки законности выдачи разрешительной документации на строительство, прокуратурой города материал проверки направлен в СО по Центральному району города Воронежа СУ СК РФ по Воронежской области, которым организовано проведение проверки. В настоящее время принято решение об отказе в возбуждении уголовного дела в связи с отсутствием состава преступления.
Позиция Департамента имущественных и земельных отношений
Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области застройщику ООО СЗ «ПСК» предоставлено разрешение на использование земель или земельных участков без предоставления земельных участков и установления сервитутов с целью размещения проезда от 10.06.2021 № 315. Однако данный земельный участок общей площадью 1 077 кв. м ограничен в отношении сетей инженерно-технического обеспечения, благоустройство территории попадает в санитарно-защитную зону водопровода.
В целях устранения выявленного нарушения в проектную документацию внесены уточнения по вопросу озеленения и других элементов благоустройства по отношению к расположению существующих сетей водоснабжения (подтверждение соответствия изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, требованиям ч. 3.8 ст. 49 Грк РФ от 07.09.2021). В адрес застройщика направлено необходимости согласования внесенных изменений в проектную документацию с ООО «PBK-Воронеж».
Департамент архитектуры и градостроительства также провел проверку
Департаментом архитектуры и градостроительства Воронежской области проведена проверка соблюдения администрацией градостроительного законодательства при выдаче разрешительной документации на строительство дома № 1б.
В акте от 25.08.2021 сотрудниками Департамента указано, что, согласно градостроительному регламенту территориальной зоны с индексом Ж3 «Зона малоэтажной застройки под развитие многоэтажного строительства», в границах который расположен земельный участок по ул. МОПРa, 1б, максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка – 33 %; максимальный процент плотности застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение площади всех надземных этажей зданий и сооружений, которые могут быть построены на участке, к площади участка – 300 %.
Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, устанавливаются: для жилой застройки – 3 м, за исключением случаев, установленных региональными нормативами градостроительного проектирования Воронежской области; для прочих объектов – 3 м; в случае блокировки зданий, расположенных на смежных земельных участках (при обязательном наличии брандмауэрных стен), – 0 м.
Однако, согласно проектной документации, процент плотности застройки превышает параметры, установленные градостроительным регламентом.
Вместе с тем в отношении рассматриваемого участка существует разработанный ранее проект планировки территории. Согласно положительному заключению экспертизы, проектная документация объекта капитального строительства – многоэтажный многоквартирный жилой дом с подземной автостоянкой, выполнен в соответствии с проектом планировки территории. Этот проект содержит основные показатели, необходимые для определения инвестиционной привлекательности территории: численность населения и возможные объемы нового строительства (жилищного, делового, социального, культурно-бытового, транспортного, инженерного).
Департаментом сделан вывод о том, что администрация Воронежа могла руководствоваться проектом планировки территории при принятии решения о выдаче разрешения на строительство.
Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 54 Грк РФ установлено, что государственный строительный надзор осуществляется, в том числе, при строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со ст. 49 настоящего Кодекса. Предметом государственного строительного надзора в отношении данных объектов капитального строительства является соблюдение в том числе соответствия выполняемых работ и применяемых строительных материалов и изделий в процессе строительства объекта капитального строительства, также результатов таких работ требованиям утвержденной проектной документации; требований, установленных ч.ч. 2 и 3.1 ст. 52 настоящего Кодекса.
Суд первой инстанции в иске отказал
22 октября судья Центрального райсуда Наталья Михина в иске к администрации отказала.
Подпунктом 4 п. 1.3.10.10 Региональных нормативов градостроительного проектирования Воронежской области, утвержденных Приказом Управления архитектуры и градостроительства Воронежской обл. от 09.10.2017 N 45-01-04/115 установлено, что орган местного самоуправления в Правилах землепользования и застройки может устанавливать показатели, характеризующие плотность застройки земельного участка, максимальный процент застройки земельного участка в градостроительном регламенте в отношении земельных участков.
Таким образом, показатели «максимальный процент застройки» и «максимальный процент плотности застройки» устанавливаются не применительно к элементу планировочной структуры, в отношении которой утверждается проект планировки территории, а применительно к отдельным земельным участкам.
Следовательно, суд первой инстанции необоснованно сослался в своем решении на проект планировки территории (утвержден постановлением администрации от 9.08.2013 № 742) как на документ, которым могли руководствоваться проектировщик и администрация при определении нормированных показателей «максимальный процент застройки» и «максимальный процент плотности застройки». Это свидетельствует о несоответствии выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела, т. е. о наличии основания для отмены решения суда, предусмотренного подпунктом 3 пункта 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Сергей Кардашов сообщил, что суд не удовлетворил ни одно из трех ходатайств об экспертизе и отказал в привлечении дольщиков и Сбербанка к участию в деле в качестве заинтересованных лиц.
Интересно, что в Центральном райсуде представитель администрации на довод о недостаточном количестве парковочных машиномест ответил, что, вполне возможно, жители будут активно пользоваться не автомобилями, а модным прокатом самокатов для передвижения по городу, и проблема тем самым сама «рассосется».
Прокуратура: нарушений законодательства при выдаче администрацией градостроительных планов земельных участков не установлено
После судебного разбирательства было подготовлено обращение в прокуратуру о несоблюдении градостроительного земельного законодательства администрацией Воронежа при выдаче разрешения на строительство многоквартирного дома № 1б по улице МОПРa, о законности проведения публичных слушаний по проекту планировки территории и по другим вопросам. Прокуратура Воронежа, как и суд Центрального района, не захотели разбираться в градостроительном законодательстве и не увидела явных и серьезных нарушений.
15 ноября 2021 года прокуратура Воронежа фактически признала соответствующим закону разрешение на строительство от 4 мая 2021 года №36-КН-36302000-032-2021, выданного ООО «ПСК» – застройщику ЖК «Алые паруса», а также не нашла никаких нарушений в градостроительном плане земельного участка выданного администрацией города Воронежа ООО СЗ «ПСК». Тем самым прокуратура поддержала ранее вынесенное решение Центрального районного суда Воронежа.
Прокуратура признает незначительные нарушения, выявленные ранее в ходе проверки:
– Так, согласно градостроительному плану № РФ-36-2-02-0-00-2021-0130 от 09.04.2021 земельного участка с кадастровым номером 36:34:0304005:981, площадь участка составляет 2 810 кв. м.
Правилами землепользования и застройки для территориальной зоны ЖЗ установлен градостроительный регламент, согласно которому минимальная площадь земельного участка для многоквартирных домов при этажности от 13 до 17 жилых этажей включительно должна составлять 3 000 кв. м.
Таким образом, администрацией с нарушением требований ст. 51 ГрК РФ выдано разрешение строительство многоквартирного дома, площадь земельного участка для размещения которого не соответствовала требованиям законодательства.
Кроме того, установлено, что проектной документацией не выдерживается нормативное расстояние для размещения парковки (нарушен п. 12.35 СП 42.13330.2016), которое должно составлять 2 м от водопроводной линии, а также не выдержано нормативное расстояние до деревьев липы (нарушен п. 9.6 СП 42.13330.2016), которое также должно составлять 2 м от водопроводной линии.
И все же в конце письма прокуратура Воронежа сделала неожиданный вывод, что нарушений законодательства при выдаче администрацией градостроительных планов земельных участков для строительства дома по адресу: г. Воронеж, ул. МОПРa, 1б, не установлено.
В обосновании своих доводов прокуратура указала, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки Воронежа, утвержденными решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-п, земельный участок по адресу: г. Воронеж, ул. МОПРa, 1б, расположен в территориальной зоне ЖЗ – зона малоэтажной застройки под развитие многоэтажного строительства. Многоквартирные многоэтажные жилые дома являются основным видом разрешенного использования для данной территориальной зоны.
Постановлением мэрии № 742 от 09.08.2013 «Об утверждении проекта планировки территории, ограниченной улицами: Ленинский проспект, Арзамасская, МОПРa, пер. Заречный в городском округе город Воронеж» с учетом заключения от 25.03.2013 о результатах публичных слушаний утвержден проект планировки территории.
По мнению прокуратуры, публичные слушания, которые состоялись 22 марта 2013 года по проекту планировки вышеуказанной территории, на которых, согласно протоколу, присутствовало 11 человек, прошли без нарушения закона в установленном порядке.
Также, постановление администрации № 742 от 9.08.2013 «Об утверждении проекта планировки территории, ограниченной Ленинский проспект, Арзамасская, МОПРa, пер. Заречный в городском округе город Воронеж», утверждено в установленном законом порядке, так как не нарушает положения ГрК РФ.
Документация по планировке территории не является разрешительной документацией на строительство, а является основанием для последующей подготовки проектной документации и осуществления строительства.
Согласно постановлению администрации № 742 от 9.08.2013, на земельном участке площадью 2,7 га при максимальной плотности застройки 32 500 кв. м/га (25 000 кв. м/га + 30% (увеличение плотности застройки не более чем на 30 % допускается в условиях реконструкции существующей застройки) планируется строительство многоэтажной многоквартирной застройки этажностью 10 – 13 – 17 этажей площадью застройки 6 750 кв. м (25 % застроенности территории участка). Общая площадь жилой застройки (фонд) нового строительства составит 87 750 кв. м, общая площадь квартир составит 65 812 кв. м с учетом жилищной обеспеченности 30 кв. м/чел, население нового жилого фонда составит 2 193 человека, количество квартир – 731. На первых этажах жилых зданий планируется размещение помещений общественного назначения, которые должны иметь входы, изолированные от жилой части здания. Показатели по застройке приняты из укрупненных расчетов. Данные значения будут скорректированы при разработке индивидуальных проектов зданий и сооружений. Каждый индивидуальный проект должен пройти согласование в установленном порядке.
В соответствии с указанным проектом планировки на земельных участках по адресам: г. Воронеж, ул. МОПРa, 1, ул. Арзамасская, 1, 3 предусмотрено размещение многоквартирного многоэтажного жилого дома.
Осуществление строительства, предусмотренного вышеуказанным проектом планировки территории, реализуется путем постепенного освоения земельных участков после их приобретения. В результате выкупа земельного участка с кадастровым № 36:34:0304005:1710 и объединения с земельным участком с кадастровым № 36:34:0304005:981 образовался земельный участок с кадастровым № 36:34:0304005:1711.
Далее, на основании заявления застройщика и представленных документов, в том числе положительного заключения экспертизы проектной Администрацией ООО СЗ «Первая строительная компания», выдано разрешение от 4.05.2021 № 36-RU36302000-032-2021 на строительство объекта капитального строительства: «Многоквартирный многоэтажный жилой дом с подземной парковкой по адресу: г. Воронеж, ул. МОПРa, 1б», количество этажей которого составило 19 (17 надземных этажей и 2 подземных – подвал и парковка), этажность – 17.
Первоначально строительство должно было осуществляться на земельном участке кадастровым № 36:34:0304005:981, градостроительный план которого № РФ-36-2-02-0-00-2021-0130 утвержден администрацией 9.04.2021.
На основании заявления застройщика и представленных документов в порядке требований ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, в том числе положительного заключения экспертизы проектной документации, 7.07.2021 администрацией в разрешение внесены изменения, а именно, откорректирована площадь земельного участка, технико-экономические показатели, сроки строительства и необходимые документы.
Согласно представленной застройщиком документации строительство осуществляется на объединенном земельном участке с кадастровым № 36:34:0304005:1711, градостроительный план которого № РФ-36-2-02-0-00-2021- 0227 утвержден администрацией 11.06.2021.
Расстояние от строящегося на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0304005:1711 объекта до границ земельного участка в соответствии с проектной документацией и градостроительным планом составляет 3 м, за исключением границы со смежным земельным участком с кадастровым номером 36:34:0304005:982, где отступ равен 0 м, в связи с предусмотрением строительства брандмауэрной стены.
Кроме того, в чертежах ГПЗУ указано, что границы, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства допускается при условии соблюдения требований технических регламентов о пожарной безопасности, требований норм по инсоляции, освещенности, требований СП 42.13330.2016 «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНи112.07.01-89», нормативов градостроительного проектирования и не является площадью застройки, а площадь застройки определяется с учетом действующих нормативов.
В чертежах ГПЗУ указано об ограничении в использовании земельного участка в отношении охранных зон сетей инженерно-технического обеспечения и о необходимости получения соответствующих согласований собственников и балансодержателей, а также получение технических условий на вынос сетей, в случае строительства в охранных зонах. При этом указано, что размер охранной зоны и линию отступа застройки при проектировании и строительстве необходимо дополнительно согласовывать собственниками балансодержателями сети.
Соблюдение противопожарных расстояний определяется на стадии подготовки проектной документации с учетом назначения объекта, режима его использования, наличия на данном земельном участке либо смежном земельном участке иных объектов, а также иных обстоятельств, предусмотренных соответствующими нормативными правовыми актами.
Таким образом, в прокуратуре сочли, что нарушений законодательства при выдаче администрацией вышеуказанных градостроительных планов земельных участков не установлено.
Сергей Кардашов пояснил, что ответ городской прокуратуры, который свидетельствует о нежелании разбираться в сути допущенных нарушений при проектировании объекта и выдаче разрешения на строительство, был обжалован в прокуратуре Воронежской области. По мнению Сергея Николаевича, пришла формальная отписка, которая в настоящее время обжалуется в Генпрокуратуре. Юрист считает, что нарушения, которые установила прокуратура Воронежа в августе, – из разряда игры в поддавки: действительно существенные вещи не замечены, а те, что были вскрыты в представлении мэру, носят характер легко устранимых несущественных отступлений от нормативов.
Позиция застройщика – никаких нарушений
Глава «Проект Инвест» Николай Ступин прокомментировал ситуацию:
– Если бы имелись нарушения – стройка уже была бы остановлена, – отметил девелопер. – Каких-либо нарушений нет, предписаний в наш адрес не поступало. А Центральным райсудом было отказано в принятии обеспечительных мер, останавливающих строительство.
ООО Специализированный застройщик «Первая строительная компания» (ООО СЗ «ПСК»; ИНН 3664228181) зарегистрировано в апреле 2017 года. Юридический адрес: г. Воронеж, ул. Краснознаменная, д. 53, оф. 23. Основной вид деятельности – строительство жилых и нежилых зданий. Размер уставного капитала составляет 10 тысяч рублей. Учредителем является Владислав Студеникин. Директор – Константин Шарапов. На 1.01.2020 в ООО «ПСК» числится 3 сотрудника. Сумма доходов за 2020 год составила 31,3 млн рублей, а чистая прибыль – 5,8 млн. Компания входит в ГК «Инвест Проект».
Общественность намерена продолжить борьбу в вышестоящей инстанции
В начале ноября Сергей Кардашов направил в Никулинский суд Москвы иск к организации, выдавшей положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации. Он полагает подлежащим отмене решение Центрального райсуда от 22 октября 2021 года по административному делу № 2а-3495/2021, поскольку целый ряд требований ГПЗУ оказался нарушен, и тем не менее оспариваемое разрешение на строительство администрацией было выдано.
В апелляционной жалобе указано, что суд первой инстанции, отклоняя представленные ему доказательства прямой взаимосвязи оспариваемого разрешения и ущерба, понесенного административным истцом, сослался на представленный застройщиком в материалы дела проект производства работ на разработку котлована и погружение свай ООО ИЦ «ПроектЭксперт», не дав при этом оценку доводам административного истца о несоответствии этого проекта требованиям технических регламентов.
Сергей Кардашов уверен: суд сделал вывод о том, что оспариваемое разрешение не нарушает интересов его доверителя, не обладая специальными техническими познаниями в области проектирования и строительства и не основываясь в этом суждении на заключении экспертов и специалистов.
ФОТО: алыепарусажк.рф
