В Воронеже в апреле-июне 2026 года практически синхронно прошли две формально разные, но по сути тесно связанные градостроительные процедуры. Одна касалась планировки территории у бывшего Птичьего рынка, вторая – изменения Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) соседних кварталов. В результате город получил и утверждённый проект планировки, и «гибкие» градостроительные регламенты, которые открывают этой территории дорогу к плотной высотной застройке.
Любопытно, что заявителями здесь значатся бывший высокопоставленный строительный чиновник Олег Юрьевич Гречишников и некто И.А. Гуртовой. Последний, возможно, связан с Андреем Александровичем Гуртовым, возглавляющим управление организации проектной деятельности правительства Воронежской области.
Но обо всём по порядку…
«Технический» проект с прицелом на многоэтажки
9 апреля 2026 года администрация Воронежа опубликовала оповещение о начале общественных обсуждений документации по планировке территории квартала площадью 28,8 га в Коминтерновском районе – в границах улиц Хользунова, Связистов, Верещагина, 45-й Стрелковой дивизии и Курской, в районе бывшего Птичьего рынка. Подготовка ППТ была запущена ещё в 2020 году постановлением мэрии № 942, разработчиком выступило МБУ «Архитектурно-градостроительный центр».
Официально цель проекта – «техническая»: установить красные линии, линии отступа, «нарезать» участки под улично-дорожную сеть и благоустройство. В материалах указывалось, что размещение новых объектов капитального строительства и мероприятия по сносу существующих жилых домов документом не предусматриваются. Всего формировалось 28 земельных участков, из них 23 – территории общего пользования, ещё 5 – под существующими зданиями.
Однако именно один из этих участков стал ключевым. Речь о ЗУ 1 площадью 5751 кв. м с видом разрешённого использования «малоэтажная многоквартирная застройка». Сейчас на этом месте стоят два блочных жилых дома 1940-х годов с небольшими придомовыми территориями. Проектом межевания под ними предлагалось сформировать единый участок, значительно больший по площади, чем фактическая застройка и дворы.
На общественные обсуждения пришли 23 человека. Из них 18 прямо выступили против документа. Участники заявили, что не согласны с возможным сносом частного сектора и появлением многоэтажных домов на рассматриваемой территории. Жители также предлагали предусмотреть иные организационные решения: изменить схему движения, установить светофоры на перекрёстках, отремонтировать дорожное покрытие и наладить отвод ливневых вод.
Все их замечания комиссия по землепользованию и застройке признала нецелесообразными к учёту. Аргументация сводилась к тому, что в самом проекте планировки снос и новое строительство не заложены, а «улично-дорожная сеть» и «благоустройство» соответствуют допустимым видам использования. Предложения по организации движения, светофорам и ремонту дорог отклонили как не относящиеся к предмету обсуждения ППТ.
В итоге общественные обсуждения признали состоявшимися, а проект рекомендовали к утверждению. 3 июня 2026 года администрация Воронежа утвердила документацию постановлением №863, после согласования в городской прокуратуре.
Как изменения в ПЗЗ открыли дорогу высоткам
Пока жители обсуждали «техническую» планировку, рядом шёл другой процесс – куда менее заметный для обывателя, но куда более значимый для девелоперов. Уже 14 апреля, то есть через пять дней после объявления слушаний по ППТ, глава города подписал постановление №34 о внесении изменений в ПЗЗ.
Изменения касались кварталов между улицами Хользунова, Солнечная, Беговая и Киевская. Речь шла о переводе земель из жилой зоны ЖС-27 в ОДМ (смешанную общественно-деловую) и из ОДМ-31 – в ОДК (общественно-деловую коммерческую). Официально это подавалось как «освоение территории под объекты общественно-делового назначения и жилые дома со встроенной социальной и коммерческой инфраструктурой».
Заявителями здесь как раз и выступили Гречишников и Гуртовой. Последний при этом был указан как собственник гаражных участков с кадастровыми номерами 36:34:0204014:143, 144, 145. Согласие на смену градостроительных зон дали и собственники ключевого участка 36:34:0204014:258 площадью 6350 кв. м – территории бывшего Птичьего рынка.
2 июня 2026 года Воронежская городская дума оперативно утвердила изменения в ПЗЗ. Старые зоны ЖС-27 и ОДМ-31 исчезли, вместо них появились ОДМ-155 и ОДК-27. Новая зона ОДМ-155 (на месте ЖС-27) существенно расширила градостроительные возможности: здесь уже официально допускается не только мало- и среднеэтажное, но и многоэтажное жильё. Для серьёзного девелоперского проекта это принципиальный момент.
Уже на следующий день, 3 июня, мэрия утвердила финальную документацию по планировке того самого квартала у Птичьего рынка.
Ключевой участок: от громких вопросов к тихому оформлению
Показательным выглядит «маршрут» того самого ЗУ 1 площадью 5751 кв. м с ВРИ «малоэтажная многоквартирная жилая застройка». На стадии общественных обсуждений этот участок присутствовал в материалах ППТ и вызывал наибольшие вопросы у жителей: люди видели, что под старые дома и дворы формируется единый крупный надел с ВРИ под многоквартирное жильё.
Однако в утверждённой версии документации по планировке, как следует из анализа материалов, этот участок загадочным образом исчез: в перечне формируемых ЗУ он уже не значится. Формально это можно трактовать как шаг навстречу возмущённым жителям – спорный участок будто бы сняли с повестки. Но уже 17 июня в Едином государственном реестре недвижимости появляется новый участок с кадастровым номером 36:34:0204014:355, площадью те же 5751 кв. м и с тем же видом разрешённого использования – «малоэтажная многоквартирная жилая застройка». Фактически это тот же ЗУ 1, только размеченный и оформленный не в лоб через ППТ, а через последующие кадастровые действия.
К этому моменту территория уже относится к новой зоне ОДМ-155, где малоэтажный формат не ограничивает последующую эволюцию проекта: регламенты позволяют и более высокую застройку, если это вписывается в параметры зоны.
Бывший Птичий рынок как долгожданный приз
Участок бывшего Птичьего рынка давно находится в поле зрения крупных застройщиков. В 2015-2020 годах вокруг него обсуждались инвестиционные соглашения с компанией «АРТ-Строй», проявляли интерес ДСК и структуры «РИК». Рассматривались проекты строительства 25-этажных домов. Однако из-за инфраструктурных ограничений и сложной конфигурации земель реализовать замыслы не удавалось.
Ситуация изменилась после появления дублёра Московского проспекта – улицы Солнечной, а также новых транспортных развязок. Это резко повысило стоимость и привлекательность квартала для многоэтажной застройки.
Процедуры соблюдены, вопросы остаются
Если смотреть на цепочку событий формально, нарушений не видно. Общественные обсуждения по ППТ проведены, замечания рассмотрены и признаны несоответствующими предмету документа. Изменения в ПЗЗ прошли необходимый путь от постановления главы города до решения думы. Все участки и их виды разрешённого использования зафиксированы в кадастре.
Однако совмещение нескольких деталей – синхронность процедур по ППТ и ПЗЗ, быстрое утверждение изменений, исчезновение и последующее «возвращение» участка с ключевым ВРИ, участие бывшего высокопоставленного строительного чиновника и потенциальные связи с действующими девелоперами – рисует картину, в которой интересы конкретных игроков просматриваются куда отчётливее, чем интересы местных жителей.
Для последних результат выглядит так: их возражения по рискам сноса, появлению многоэтажек и возможному подтоплению признаны не относящимися к делу. Для будущих застройщиков – создана выверенная правовая база для перехода территории от устаревших гаражей и торговых объектов к плотной жилой и общественно-деловой застройке у одной из ключевых магистралей города.
Ответ на вопрос, чьи именно интересы в первую очередь обеспечивали эти «технические» решения, вероятнее всего, появится не в документах, а в реальности – в виде новых домов у Хользунова.
Справочно:
Олег Гречишников – фигура заметная для регионального строительного рынка. Бывший руководитель департамента строительной политики области, в 2020 году он был условно осуждён за злоупотребление должностными полномочиями. После ухода из госслужбы занялся девелопментом напрямую, став учредителем и руководителем нескольких строительных компаний. По некоторым данным, Гречишников сохраняет тесные контакты с крупными воронежскими застройщиками, в том числе с предпринимателем Николаем Ступиным.
По данным Seldon.Basis, Гречишников является директором ООО «ПСК-Проект», работающего в строительной сфере. Кроме того, он выступает совладельцем четырёх компаний со 100%-ной долей участия в каждой: ООО «СЗ «Стройинвест», ООО «СК «Регион», ООО «СК «ПСК Строй», ООО «СК «Квартал» и того же ООО «ПСК-Проект». Формально у этих структур нет госконтрактов, арбитражных споров, исполнительных производств и зафиксированных проверок контролирующих органов.
Также, в феврале 2023 года Гречишников зарегистрировался как индивидуальный предприниматель. Основной вид деятельности – производство прочих отделочных и завершающих работ (ОКВЭД 43.39), что также укладывается в строительный профиль.
