«Выбор-Юг» оформил землю в «квартале мойщиков» до утверждения планировки. Что это значит для КРТ

ООО СЗ «Выбор-Юг» оформило в собственность два участка в границах проекта комплексного развития «квартала мойщиков», хотя документация по планировке ещё не утверждена, а один из домов, по данным мэрии Воронежа, не расселён полностью. Речь идёт о площадках под домами № 73 и 77 на улице Транспортной. Оба здания включены в первую очередь расселения в рамках проекта КРТ.

По имеющимся данным нельзя однозначно утверждать, что закон был нарушен: для этого необходимо изучить полный пакет документов, на основании которых перешло право собственности – договоры выкупа, акты приема-передачи помещений и решения собственников. Вместе с тем ситуация вызывает несколько вопросов: была ли соблюдена предусмотренная договором КРТ последовательность действий, все ли жильцы дома № 73 были расселены на момент регистрации права и соответствовали ли действия застройщика ещё не утверждённой документации по планировке территории. Ниже разбираем подробности.

Как было сделано

Право собственности на участок площадью 1,47 тыс. кв. м под домом №77 застройщик зарегистрировал 23 июля 2026 года. Ещё один участок, площадью 854 кв. м, под домом №73 перешел компании 12 августа. В выписках из ЕГРН основаниями для этого указаны статья 36 Жилищного кодекса и статья 16 закона о введении его в действие. Вид разрешенного использования обоих участков – строительство малоэтажного многоквартирного дома. Ограничения и обременения в реестре не значатся.

Согласно проекту, расселение и снос этих домов должны пройти во время реализации первой очереди – с декабря 2025 года по ноябрь 2026-го. При этом документация по планировке на момент регистрации права собственности еще не была утверждена. Общественные обсуждения проекта завершились в 2026 году, заключение по ним было подготовлено 24 сентября.

Сам проект межевания содержит оговорку: до утверждения он не может служить основанием для начала строительно-монтажных работ, установки ограждения или ведения хозяйственной деятельности на участках.

Как было нужно

Договор о КРТ, заключённый администрацией Воронежа и «Выбор-Югом» 26 февраля 2025 года, предусматривает другую последовательность действий. Сначала застройщик должен подготовить документацию по планировке территории и направить её заказчику в течение 90 дней с момента подписания договора. Только после её утверждения администрация предоставляет муниципальные земельные участки в аренду без торгов. Помещения в домах, не признанных аварийными, могут перейти застройщику только после расселения. График мероприятий стороны должны утвердить дополнительным соглашением после утверждения планировки.

В ответе на запрос редакции от 28 августа управление информации администрации города сообщило, что расселение территории продолжается. В отношении дома № 73 отдельно указано, что не все квартиры освобождены. Таким образом, регистрация права на участок состоялась за две недели до ответа мэрии о незавершенном расселении.

Ссылка на статью 36 Жилищного кодекса может означать, что застройщик стал единственным собственником помещений в доме и получил право на земельный участок как на общее имущество. Такой переход возможен после выкупа всех помещений. Однако официальные сведения о том, что дом № 73 на дату регистрации расселен не полностью, оставляют открытым вопрос о правовых основаниях оформления участка.

Контекст

ООО СЗ «Выбор-Юг» выиграло аукцион на право комплексного развития «квартала мойщиков» в январе 2025 года. Договор с администрацией Воронежа был подписан 26 февраля. Срок реализации – до 1 ноября 2036-го. Объём будущего жилья – около 200 тыс. кв. м. Инвестиции оцениваются в 25 млрд рублей, из которых примерно 6 млрд – на расселение 68 многоквартирных домов, 22 из которых признаны аварийными.

Проект КРТ уже стал предметом судебного спора. ООО СЗ «Градстрой», связанное с ГК «Еврострой», оспаривает условия аукциона. В апреле 2026 года Арбитражный суд Воронежской области частично удовлетворил иск, но 19-й арбитражный апелляционный суд 30 июня отменил это решение. Кассационная жалоба была принята к рассмотрению 6 августа, заседание назначено на 20 октября.