КРТ раздора: как связанные с Виталием Шабалатовым компании не поделили КРТ квартала «мойщиков»

В январе 2025 года ООО СЗ «Выбор-Юг» выиграло аукцион на право комплексного развития территории жилой застройки площадью 12,5 га, ограниченной улицами Транспортная, 45-й Стрелковой дивизии, Бурденко и переулком Здоровья. В обиходе этот массив давно называют «кварталом мойщиков». Договор с администрацией Воронежа был подписан 26 февраля 2025 года. Срок реализации – до 1 ноября 2036 года. Объём будущего жилья – около 200 тыс. кв. м. Инвестиции оцениваются в 25 млрд рублей, из которых примерно 6 млрд – на расселение 68 многоквартирных домов, 22 из которых признаны аварийными.

Именно здесь, на «мойщиках», впервые открыто проявился конфликт, связанный с компаниями и людьми из орбиты Виталия Шабалатова. Застройщик-депутат Михаил Гусев, которого Шабалатов когда-то продвигал, оказался за бортом крупного проекта, а на площадку зашла структура «Выбора», которая также не чужда Виталию Шабалатову.

Спустя полтора года проект остаётся одним из самых спорных в городе. Параллельно идут судебные процессы, а жители продолжают ждать конкретных сроков переселения. Разбираемся в деталях.

Предыстория и условия торгов

Решение о комплексном развитии территории было принято постановлением администрации № 1637 от 13 декабря 2024 года. Уже через шесть дней, 19 декабря, вышло постановление № 1664, которым утвердили условия открытого аукциона. Одним из ключевых требований стало наличие у участника (или связанных с ним компаний) опыта строительства объектов капитального строительства за последние пять лет в объёме не менее 50% от планируемого строительства. При расчётном объёме около 200 тыс. кв. м это означало подтверждённый опыт свыше 100 тыс. кв. м.

Федеральный закон (ч. 6 ст. 69 Градостроительного кодекса) устанавливает минимальный порог – не менее 10 %. Дополнительные требования могут вводить только Правительство России или нормативный акт субъекта Федерации. Ни того, ни другого на момент торгов не существовало.

Три компании подали заявки: «Выбор-Юг», «Ремстрой» (структура ДСК) и «Градстрой» – депутата Михаила Гусева. Последнего не допустили: представленный им опыт составил 78 640 кв. м – 39,2 % от требуемого. 30 января 2025 года победителем признали «Выбор-Юг», предложивший 108,1 млн рублей при начальной цене 102,95 млн.

Михаил Гусев – не случайный участник этой истории. Именно его в своё время активно поддерживал Виталий Шабалатов. Они вместе ездили на охоту, в том числе в Африку: в начале эпидемии COVID-19 весной 2020 года вице-губернатор и застройщик оказались на сафари в Танзании, после чего пришлось подключать МИД, чтобы вернуть их в Россию при уже закрывающихся границах. По данным издания «Блокнот Воронеж», после возвращения оба сидели на самоизоляции. Именно Шабалатов, по оценкам политического истеблишмента, был теневым рулевым кампании Гусева на праймериз «Единой России», когда депутат обошёл ставленников губернатора Александра Гусева и «натянул нос» первому лицу области. Шабалатов помогал Гусеву по многим направлениям – от политического продвижения до деловых связей.

Михаил Гусев. Фото: ideputat.er.ru

Концепция от «своих»

Особого внимания заслуживает один документ. Архитектурно-градостроительная концепция, которая легла в основу торгов и стала приложением к договору, была подготовлена ООО «Выбор-Концепт». Это структура той же группы, что и победитель аукциона. Графические материалы концепции – ситуационный план, схемы существующего использования, экспликация объектов, предложения по границам, объёмно-пространственные модели – выпущены именно этой компанией. То есть документация, определяющая параметры будущего проекта, разрабатывалась организацией, аффилированной с одним из будущих участников торгов.

На фоне этой аффилированности особенно заметно, что в строительной сфере Воронежа долгое время присутствовал и другой «вектор» работы, связанный с семьёй Шабалатова. Его сестра Ирина Журихина (вместе с мужем владеет стоматологической клиникой «Дентика») после прихода брата во власть стала участником строительного рынка. В том числе речь идёт о проекте «Озерки», где Журихина, скорее всего, может иметь долю. Этот вектор – через родственников и близкий круг – долгие годы оставался одним из каналов влияния Шабалатова в строительной отрасли региона.

Судебная история: от признания нарушения к отмене

«Градстрой» пошёл по нескольким направлениям. В феврале 2025 года компания обжаловала решение Воронежского УФАС, которое признало жалобу на действия аукционной комиссии необоснованной (дело № А14-2596/2025). Параллельно были поданы заявления о признании незаконным постановления № 1664 в части 50-процентного требования (дело № А14-1961/2025) и о признании недействительными самих торгов (дело № А14-1596/2025).

19 мая 2025 года арбитражный суд приостановил производство по делу против УФАС до разрешения двух основных споров. По состоянию на конец августа 2026 года дело о решении антимонопольного органа так и не возобновлено. 3 июня 2025 было приостановлено рассмотрение спора о признании недействительными и самих торгов.

17 апреля 2026 года Арбитражный суд Воронежской области удовлетворил требования «Градстроя» по делу № А14-1961/2025. Суд признал постановление администрации незаконным в части 50-процентного требования. Суд прямо указал: администрация не ввела «дополнительные» требования (на что у неё нет полномочий), а изменила императивную норму федерального закона, подняв порог с 10 до 50 %. Такая корректировка ограничивает конкуренцию. «Градстрой» соответствовал федеральному минимуму, но был отсечён местным барьером. При этом суд учёл, что аукцион уже проведён, договор заключён и частично исполняется, и ограничился констатацией незаконности условия, не возлагая на администрацию обязанности по его отмене.

Администрация обжаловала решение. 30 июня 2026 года Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение первой инстанции и отказал «Градстрою» в удовлетворении требований.

Апелляционная коллегия сформулировала иную правовую позицию. По её мнению, формулировка «не менее десяти процентов» допускает установление организатором торгов более высокого порога. Это не верхний предел, а нижняя граница. Суд сослался на практику по 223-ФЗ, где допустимы измеримые критерии, дающие заказчику дополнительные гарантии исполнения обязательств.

Ключевым аргументом стала «специфика» проекта. Апелляция подробно описала социальную значимость: расселение 22 аварийных и 47 ветхих домов, угроза жизни и здоровью жителей, необходимость проектирования и строительства школы на 1001 место и двух детских садов. Более высокий порог опыта, по мнению суда, обеспечивает гарантии выполнения обязательств. При этом к торгам были допущены двое из трёх заявителей, а ряд воронежских застройщиков (включая структуры «Выбора») соответствовал 50-процентному критерию. Признание условия незаконным, подчеркнула коллегия, не восстановит права «Градстроя» в реальном измерении, зато может нарушить баланс публичных интересов, поскольку договор уже исполняется и жители начали получать новые квартиры.

Постановление апелляции вступило в силу, но «Градстрой» подал кассационную жалобу, заседание назначено на 01 октября 2026 года.

Именно в этой точке – когда «Градстрой» Михаила Гусева пытается оспорить условия, отсекшие его от крупнейшего КРТ, – конфликт приобретает политический оттенок. Человек, которого Шабалатов когда-то выводил в областную думу и с которым летал на охоту в саванну, теперь оказывается по другую сторону от крупных земельных и строительных решений. А сам Шабалатов к этому моменту уже давно покинул Воронеж (сначала Москва, потом Санкт-Петербург, затем Самарская область), но следы его связей – через Гусева, через строительные интересы сестры Журихиной, через прежние аппаратные каналы – прослеживаются в регионе. 

Фото: ploschadnews.ru

Что происходит на площадке

Согласно материалам судебных заседаний, к весне 2026 года «Выбор-Юг» заключил около 47 соглашений о расселении, 20 договоров мены (включая предварительные для органов опеки), зарегистрировал права собственности на 13 новых объектов, подписал несколько актов приёма-передачи. Проект планировки территории разработан, но ещё не утверждён. По условиям договора документация по планировке должна была быть направлена заказчику в течение 90 рабочих дней с момента подписания договора. Два встроенно-пристроенных детских сада по 150 мест должны быть переданы в муниципальную собственность не позднее 1 августа 2030 года. Проект школы — в течение 12 месяцев после утверждения документации по планировке.

Официальных публичных отчётов о точном количестве расселённых семей и адресах предоставления жилья администрация и застройщик не публиковали.

Контекст и последствия

«Квартал мойщиков» – один из самых крупных и знаковых проектов комплексного развития в Воронеже. Его реализация должна решить проблему ветхого и аварийного жилья, которое десятилетиями стояло в центре Коминтерновского района. При этом вся цепочка событий – подготовка концепции аффилированной структурой, повышение квалификационного порога до уровня, отсекающего часть потенциальных участников, длительные судебные разбирательства и апелляционное решение, в котором социальная значимость проекта фактически перевесила формальное соответствие федеральной норме, – создаёт ощущение, что механизм КРТ в данном случае работал с заметным перекосом в пользу одного игрока.

Именно на «мойщиках» мы увидели открытый конфликт, связанный с компаниями и людьми из круга Шабалатова. Депутат Михаил Гусев, которого вице-губернатор когда-то поддерживал (включая совместные охотничьи выезды в Африку), оказался отсечён местным 50-процентным барьером. Параллельно в строительной повестке региона продолжал присутствовать «семейный» вектор через сестру Шабалатова Ирину Журихину и её интересы, в том числе в «Озерках». Всё это превращает историю о реновации из чисто градостроительной в историю о том, как старые аппаратные связи и личные отношения продолжают влиять на распределение крупнейших городских проектов – даже после ухода самого Шабалатова из воронежской власти.

Дело против решения УФАС по-прежнему приостановлено. А кассационная ещё не вынесла своего решения. Договор продолжает действовать. Жители «квартала мойщиков» пока ждут, когда реновация из документов и судебных актов превратится в конкретные ключи от новых квартир.