В Совете Федерации на круглом столе обсудили проблемы с обеспечением участков под жилищное строительство инфраструктурой. В нем принял участие сенатор от Воронежской области Сергей Лукин и внес комплекс предложений.
Вопрос этот актуален сегодня как никогда. Особенно в части того, что под угрозой срыва оказывается выполнение нацпроекта «Жилье и городская среда». Президент РФ Владимир Путин поручил к 2024 году в стране ввести объем жилья не менее 120 млн кв. м. Планы достаточно амбициозные, но, как подчеркнул Сергей Лукин, для наращивания объемов прежде всего необходимо решить проблему с инфраструктурой. А в России практически нет участков, к которым подведены достаточные мощности — газ, вода и электричество. При этом планы развития городов не синхронизированы с инвестиционными программами ресурсоснабжающих организаций.
В Перечне поручений Президента РФ по результатам проверки исполнения законодательства и решений главы государства по вопросам жилищного строительства от 17 июля 2019 года указано: «Правительству РФ при участии субъектов естественных монополий в сфере электро-, газо-, теплоснабжения обеспечить синхронизацию инвестиционных программ таких ресурсоснабжающих организаций с документами территориального планирования».
Однако, сейчас в большинстве сфер естественных монополий (электрического, газового и др. сетевого хозяйства) нет порядка в формирования и утверждения инвестпрограмм субъекта естественных монополий органами государственной власти. Также вскрыта проблема того, что отсутствует механизм межотраслевой координации инвестиционной деятельности с документами территориального и стратегического планирования. А ведь расходы на инвестпроекты учитываются при установлении государственными органами цен и тарифов на продукцию и услуги естественных монополий.
Сенатор Сергей Лукин в своем выступлении отметил, что у субъектов естественных монополий в этом случае нет заинтересованности в развитии коммунальной инфраструктуры в городах и селах. Добавим – и подтолкнуть к этому их некому. Нет и строгого контроля за условиями на техприсоединение. Естественные монополии используют сложившееся положение в собственных интересах.
Кроме того, Сергей Лукин указал, что инвестпрограммы ресурсоснабжающие организации формируют непрозрачно. Очень часто отсутствуют данные об очередности и стоимости строительства и реконструкции объектов инфраструктуры. Закрыта информация об объемах свободных мощностей для подключения и объемах необходимой реконструкции существующих. Кроме того, ресурсоснабжающие организации применяют предельно допускаемые законодательством ставки платы за подключение строящихся объектов без учета необходимости и обстоятельств в каждом конкретном случае, а ценообразование на услуги естественных монополий формируется по фактическим затратам, а не от уровня эффективности и экономической обоснованности.
Фактически ресурснабжающие организации стремятся переложить обязанности финансирования строительства инженерной инфраструктуры на застройщиков – включив все эти расходы в плату за техприсоединение.
Сергей Лукин подчеркнул, что стоимость обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой по договорам техприсоединения гораздо выше, чем сметная стоимость внешних сетей до точек подключения. И как правило, в тариф на присоединение включаются также затраты на выполнение общесистемных мероприятий, непосредственно не относящихся к обеспечению конкретной площадки для строительства, и зачастую предлагаются к реализации избыточные технические решения, не всегда соответствующие бюджету того или иного проекта застройки.
Этот усугубляется еще и тем, что основные вопросы решают в головных компаниях, а не в филиалах на уровне регионов.
«Ситуация осложняется происходящей в настоящее время трансформацией института долевого строительства, с внесением корректировок в 214-ФЗ и ужесточением требований к целевому использованию денежных средств со стороны банков. Застройщики не имеют права направлять на строительство внеплощадочных сетей и строительство объектов инженерной инфраструктуры средства банков, привлекаемые в рамках проектного финансирования. Банки, как правило, рассматривают строительство вышеуказанных объектов инфраструктуры как отдельный проект и, соответственно, выделение займов осуществляется на совершенно других условиях по сравнению с проектным финансированием через счета эскроу. А если застройщику все-таки удается доказать банкам, что это неразрывный проект со строительством жилых домов, в этом случае банки выделяют денежные средства пропорционально общей площади ввода готового жилья в рамках договора о технологическом присоединении, в то время как требования ресурсоснабжающих организаций – внесение платы в размере 75-80% стоимости присоединения объектов всей территории застройки двумя первыми платежами в сроки 15 дней и 3-6 месяцев с даты заключения договора», – подчеркнул Сергей Лукин.
По его словам, единственным источником для строительства внешних сетей и сооружений остаются собственные ресурсы. А их у застройщиков практически нет.
Для решения проблем сенатор предложил комплекс мер.
В частности, сенатор указал на то, что необходимо на уровне Правительства РФ в кратчайшие сроки сформировать сведения о потребности регионов в создании инфраструктурных объектов, необходимых для обеспечения предусмотренных в субъекте РФ объемов ввода жилья, определить конкретные мероприятия, взаимоувязанные с инвестпрограммами РСО, и источники финансирования.
В целях уменьшения стоимости строительства головных сооружений и внеплощадочных сетей, по мнению Сергея Лукина, можно рассмотреть возможность снижения налоговой нагрузки в части исключения из тарифов на технологическое присоединение налога на прибыль и НДС. Таким образом, станет возможным снизить затраты, существенно влияющие на стоимость квадратного метра.
Для осуществления данных мероприятий необходимо определить оператора по принципу, сформированному «Программой по реконструкции (модернизации) объектов коммунальной инфраструктуры в сферах теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, износ которых превышает 60%
Также сенатор Сергей Лукин поддержал способ решения вопроса обеспечения инженерной инфраструктурой земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, предложенный АО «ДОМ.РФ»: создание механизма, при котором в договоре подключения (технологического присоединения) отражаются взаимные обязательства сетевой РСО и застройщика по реализации как подключения объекта строительства, так и всего проекта комплексного освоения территории.
