«Полиграф.Медиа» продолжает тему юридического ликбеза в долевом строительстве. Положительным исходом в сделке является передача готового объекта дольщику. Однако, как показывает практика, нередко застройщики на деле оказываются недобросовестными. В итоге десятки дольщиков оказываются обманутыми: и без квартир, и без денег. Какие же могут быть нарушения со стороны застройщика? И каким образом дольщик может защитить свои права?
Какие бывают нарушения?
Наиболее распространенное нарушение договора об участии в долевом строительстве со стороны застройщика – это нарушение сроков передачи объекта.
В этом случае дольщик вправе потребовать выплаты ему неустойки, которая рассчитывается по следующей формуле:
Н = Ц x П x С/300,
где:
Н — размер неустойки;
Ц — цена договора;
П — период просрочки в днях;
С — ключевая ставка Банка России.
При этом, если дольщиком является гражданин – не предприниматель, размер неустойки увеличивается в два раза, то есть неустойка будет рассчитываться следующим образом:
Н = (Ц x П x С/300) x 2
Порядок действий дольщика при взыскании неустойки
1. Направить застройщику досудебную претензию с требованием выплатить неустойку (с приложением расчета суммы неустойки).
2. По истечении 30-дневного срока, в случае невыполнения застройщиком вышеуказанного требования или отсутствия ответа застройщика на претензию, обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки.
Взыскание такой неустойки в судебном порядке обычно не представляет труда, поскольку круг обстоятельств, подлежащих доказыванию, достаточно узок, и они подтверждаются письменными доказательствами.
Однако на практике суды нередко снижают сумму, несмотря на то, что ст. 333 ГК РФ, предусматривающая возможность такого снижения, требует, чтобы оно было обусловлено исключительными обстоятельствами.
2. Если застройщик при построенном доме уклоняется от передачи объекта, дольщик, наряду с взысканием неустойки за просрочку передачи, вправе также потребовать передачи объекта. В таком случае может быть заявлено требование о признании права собственности. Также оно может быть предъявлено, если объект фактически передан, но акт о его передаче по каким-то причинам не подписан. В случае вынесения судом решения о признании права собственности, это решение заменит акт и само будет являться основанием для регистрации права в ЕГРН.
Другим вариантом действий в данном случае является отказ от договора при просрочке застройщиком передачи объекта более чем на два месяца, но этот вариант обычно менее выгоден из-за того, что, воспользовавшись им, дольщик утрачивает все права на жилье, получая взамен только лишь требование о взыскании денег (денежных средств, уплаченных в счет цены договора, а также процентов за пользование чужими денежными средствами). Если у застройщика денег не будет, дольщик может и вовсе оказаться ни с чем.
3. Самый неблагоприятный исход долевого строительства – это прекращение строительства из-за несостоятельности (банкротства) застройщика.
В такой ситуации невозможно требовать признания права собственности на объект, поскольку его еще нет. Например, в случае если договором предусмотрено, что дольщик имеет право на квартиру на четвертом этаже девятиэтажного дома, а к моменту окончания строительства фактически построено семь этажей, объекта долевого строительства все равно не существует. Каждая отдельная квартира в доме возникает не ранее, чем будет достроен весь дом полностью, а в описанной ситуации строительство объекта еще не завершено.
Правила о банкротстве застройщиков
Так, в Федеральном законе от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» детально регламентирован алгоритм действий дольщика в случае признания застройщика банкротом.
Мы постараемся отразить основные наиболее важные моменты.
С 01.01.2018 вступили в силу новые правила включения в реестр требований кредиторов при банкротстве застройщика.
Если в производстве суда находится дело о банкротстве застройщика, то суд, минуя стадию наблюдения, сразу выносит решение о банкротстве застройщика и открытии конкурсного производства.
Согласно ФЗ о банкротстве, в арбитражный суд требование о включении в реестр жилых помещений теперь подавать не нужно.
Пунктом 3 статьи 201.4 ФЗ о банкротстве предусмотрено, что требования участников строительства о передаче жилых помещений предъявляются конкурсному управляющему.
Таким образом, с 2018 года при признании застройщика банкротом, каждый дольщик обязан в течении 3-х месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего направить ему свои требования о включении в реестр жилых помещений.
К заявлению о включении в реестр жилых помещений прикладываются копии следующих документов:
- паспорта дольщика;
- договора участия в долевом строительстве со всеми приложениями;
- документов об оплате договора участия в долевом строительстве.
Заявление о включении в реестр требований участников строительства рассматривает конкурсный управляющий в течении 30-ти рабочих дней. Он обязан уведомить участника строительства о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требования в неполном объеме.
При отказе во включении или отсутствии ответа конкурсного управляющего дольщик имеет право обжаловать его действия (бездействия) в суде.
В целях гарантии защиты прав дольщиков создается публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», который, в числе прочего, формирует компенсационный фонд за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства.
За счет средств данного Фонда возможно финансирование мероприятий по завершению строительства объектов, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства.
Некачественное выполнение работ
Качество строительства определяется соответствием объекта долевого строительства трем критериям:
1) строительным нормам и правилам (любой объект строительства должен соответствовать утвержденным строительным нормам и правилам);
2) требованиям проекта (проект уточняет, какой именно объект должен быть построен и каким образом);
3) условиям договора (в договоре участия в долевом строительстве стороны могут предусмотреть дополнительные требования к качеству объекта.
Застройщик обязан обеспечить соответствие объекта всем этим требованиям).
Закон предусматривает, что в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
Эти проценты рассчитываются точно таким же образом, как и неустойка за просрочку передачи объекта (см. формулу выше).
Как и в случае с неустойкой за просрочку передачи объекта, эти проценты могут быть снижены судом, и суды этим активно пользуются.
